Дарственная на квартиру: как оформить договор, чтобы нельзя было оспорить
Несмотря на то, что дарение недвижимости это одна из самых популярных сделок между родственниками, не все знают, что дарить можно далеко не все. Тут есть нюансы.
Подарить можно любую недвижимость, которой вы владеете: земельный участок, квартиру, дом, гараж.
При этом на объекте не должно быть обременений: ипотеки и запретов, например, на регистрационные действия, которые накладывает суд.
Вместе с тем существует ряд объектов недвижимости, которые невозможно подарить. В него входят:
Подарить можно лишь имущество, которым вы владеете, а для объектов недвижимости такое право появится только после госрегистрации в Росреестре, объясняют в ФНП.
В этой ситуации возможно лишь переуступить свои права по договору долевого участия третьему лицу, заключив соглашение об уступке прав и обязанностей.
Это актуально, к примеру, для дома или дачи, которые когда-то выдавалась от предприятия и никак не оформлены.
Если у вас нет права собственности на объект, то подарить его вы не можете. Сначала надо зарегистрировать это право. Если речь о даче, то нужно регистрировать право и на земельный участок, и на все постройки, которые там есть. И только потом дачу можно дарить, разъясняют в ФНП.
Возможно подарить не весь объект недвижимости целиком, а просто долю в нем. В этой ситуации не действует требование преимущественного права покупки доли, установленное в случае ее продажи.
Это реально и в том случае, если собственнику меньше 14 лет. Просто сделку совершают его законные представители (например, родители) с согласия органов опеки.
Несовершеннолетние после 14 лет могут дарить имущество сами, но только с одобрения законных представителей и попечителей. Также требуется согласие органов опеки, разъясняют в ФНП.
Выступать дарителем может не каждый. Тут есть достаточно важные нюансы.
Для того чтобы человек мог самостоятельно дарить недвижимость, он, по словам нотариусов, должен соответствовать следующим условиям:
Супруг может подарить недвижимость, нажитую в браке, другому человеку только при условии наличия нотариально удостоверенного согласия мужа или жены, объясняют в ФНП.
Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников – в том числе и супруга.
ВАЖНО! В этой ситуации не действует требование преимущественного права покупки доли, установленное в случае ее продажи (ст. 250 Гражданского кодекса).
Не может подарить недвижимость недееспособный человек, который не способен осознавать свои действия, а также не собственник имущества, на которого также не оформлена нотариальная доверенность.
Если ребенок не достиг возраста 14 лет, от его имени дарение может совершить законный представитель и опекун, но только с согласия органов опеки, рассказывают в ФНП.
В том же случае, если ему уже исполнилось 14 лет, он становится ограниченно дееспособным и может дарить недвижимость с одобрения своих законных представителей и попечителей. Для этого по закону требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Переход права собственности при дарении, в отличие от завещания, происходит сразу же после регистрации подаренного объекта в ЕГРН. С этого момента одаряемый может в любое время продать, заложить или подарить имущество, полученное в дар. Еще одно отличие договора дарения от завещания – изменить или расторгнуть этот договор в одностороннем порядке нельзя.
В этом аспекте есть несколько запретов:
Правда супруги могут прекратить совместную собственность на недвижимость, заключив брачный договор или соглашение о разделе совместного имущества.
Физическое лицо может подарить свое имущество организации, говорят в ФНП.
При этом дарение недвижимости между коммерческими организациями запрещено российским законодательством.
Закон не запрещает дарение недееспособному лицу. В этом случае договор от его имени подпишет опекун.
В случае ограничения в дееспособности такой договор в качестве одаряемого подпишет сам ограниченно дееспособный, но с согласия его попечителя, объясняют нотариусы.
Нет, нельзя. Домашнее животное не является участником гражданских правоотношений.
Одаряемый может отказаться от подарка в любой момент до заключения договора дарения. Если договор уже заключен, то его можно расторгнуть по соглашению сторон, если в нем прописана возможность расторжения. В этом случае даритель может потребовать возмещения расходов на совершение сделки.
Недвижимость по доверенности можно дарить можно, если доверенность не оформлена на одаряемого, подчеркивают в ФНП.
В ней должно быть прописано право быть представителем во всех компетентных органах, осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подписать договор дарения.
Кроме того, в доверенности в обязательном порядке указываются фамилия, имя и отчество, дата рождения одаряемого, а также предмет дарения.
Сама доверенность должна быть также нотариально удостоверена.
У Федеральной нотариальной палаты есть специальный ресурс – онлайн-сервис проверки доверенностей. С его помощью каждый желающий может бесплатно проверить любую доверенность по ее реквизитам на предмет актуальности и подлинности.
Но увидеть содержание документа посредством сервиса нельзя. Доступ к скан-образам доверенностей имеют только нотариусы – именно они могут проверить соответствие содержания предъявленного документа с текстом изначально удостоверенной и внесенной Единую информационную систему нотариата доверенности.
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, причем он не подлежит регистрации в Росреестре. Регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество.
Росреестр может приостановить регистрацию права собственности, если:
Риск отказа от регистрации существенно снижается при удостоверении договора дарения нотариусом.
Необходимы паспорта дарителя и одаряемого, а также документы, которые устанавливают право владения недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, решение суда и др.
Если объект дарения является общей супружеской собственностью, необходимо нотариальное согласие второго супруга. Если даритель несовершеннолетний – согласие органов опеки.
Договор дарения подписывают обе стороны – даритель и одаряемый. Стороной сделки может быть представитель собственника, действующий по доверенности, которая обязательно должна быть удостоверена у нотариуса.
В отличие от завещания, договор дарения – двусторонняя сделка, и по закону требуется согласие одаряемого. До заключения договора одаряемый может отказаться от подарка по разным причинам, к примеру, посчитав, что подарок станет для него ненужным бременем.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки с долевой собственностью на недвижимое имущество, либо сделки, где дарителем является несовершеннолетний или признанный ограниченно дееспособный гражданин.
В таком документе обязательно должны быть указаны:
Пример такого условия – согласование порядка передачи имущества одаряемому.
Да, нужно указать стоимость недвижимость в таком договоре.
В договор дарения нельзя включать пункты, не относящиеся к его сути, рассказывают в ФНП. Например, невозможно прописать в качестве условия оплату за передаваемый объект или обязанность содержать дарителя.
По общему правилу договор дарения – безвозмездная, безусловная сделка.
Однако стороны могут включить положение, что если даритель переживет одаряемого, то он может на этом основании отменить договор, добавляют нотариусы.
Практика показывает, что условия, в том числе и касающиеся проживания дарителя в квартире, в договор дарения включать не желательно. Подобные договоренности возможны в договоре ренты, при котором право собственности также сразу переходит к другому лицу, но это лицо не может распорядиться имуществом без согласия бывшего собственника и лишить его права проживать в квартире.
Договор дарения – бессрочный, поэтому зарегистрировать переход права собственности в Росреестре можно в любое удобное время после его заключения. Но следует понимать, что до этого момента фактическим собственником квартиры остается даритель, и, например, в случае его смерти получателю подарка придется доказывать свои права в суде.
Если договор дарения заверяется нотариально, то нотариус направляет заявление в Росреестр сразу же после сделки. Регистрационные действия в этом случае осуществляются за один рабочий день.
Все нюансы сделок дарения имущества регулируются главой 32 Гражданского кодекса РФ. Порядок нотариального удостоверения сделок, в том числе касающихся недвижимости, регулируется главой X Основ законодательства РФ о нотариате.
С 1 октября 2023 года стоимость любого нотариального действия складывается из двух компонентов: федерального и регионального тарифов. Федеральный тариф регулируется Основами законодательства РФ о нотариате. Его размер для сделок дарения недвижимости зависит от стоимости имущества и степени родства сторон сделки. Региональный тариф отличается в зависимости от региона, где происходит сделка.
В общем случае одаряемые обязаны оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, говорят в ФНП. Но при дарении близкими родственниками они не должны делать этого.
Близкими родственниками, по разъяснениям нотариусов, являются дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и не полнородные братья и сестры.
Нужно ли платить НДФЛ за квартиру, полученную в дар от близкого родственника?
Отозвать дарственную, если даритель вдруг внезапно передумал, не получится, предупреждают в ФНП. Но договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по следующим основаниям:
Договор дарения недвижимости может быть признан недействительным по следующим причинам:
Скачать книгу «Дарственная на квартиру: как оформить договор, чтобы нельзя было оспорить» fb2
Похожее на то, что вы просмотрели
